悉尼的租赁市场正面临巨大压力，因为需求超过供应，导致许多租房者争相寻找住房。空置率处于历史低位，租金成本不断上涨，悉尼租房市场的从业者面临着巨大挑战。
本文探讨了 2024 年影响悉尼租房市场的趋势、推动这些变化的因素以及租房者如何适应不断变化的形势。
悉尼租房市场的当前趋势
悉尼的租房市场发生了一些重大变化。目前，租房者面临着一系列挑战。低空置率、城市发展和价格飙升只是让租房者生活更加艰难的一些趋势。那么，是什么推动了这些变化呢？
以下是影响悉尼租房市场的八个关键因素。让我们深入研究每个因素，看看它们如何影响整个城市的租房者。
1. 低空置率导致租赁市场稀缺
目前，悉尼租房市场的空置率是澳大利亚最低的之一，徘徊在 1.3% 左右。这意味着，在任何时候，只有一小部分出租房源可供出租，潜在租户的选择有限。
北部海滩和萨瑟兰郡等热门地区的空置率甚至更低，有时甚至低于 1%。这种稀缺性加剧了竞争，使得租房者很难在理想地段找到住所。
因此，房产通常在挂牌后几天甚至几小时内就被租出。人口增长和新房开发放缓等因素加剧了低空置率，这两者都导致了市场竞争激烈。
2. 租赁物业短缺
悉尼的出租房短缺是租金上涨的重要原因。疫情期间，房地产抛售潮导致许多投资者抛售资产，以利用房价上涨的机会获利，导致可供出租的房屋减少。
此外，一些自住业主选择暂时出售并出租，进一步限制了供应。由于越来越多的人争夺更少的可用房产，这导致澳大利亚悉尼的平均租金创下新高。
这种短缺在需求旺盛的地区尤为明显，租房者经常要面对长长的等候名单和竞价战，才能看到房子。
由于缺乏可供出租的房屋，许多租房者要么被迫支付高价，要么考虑不太方便或价格较便宜的地点，这加剧了该市的租房压力。
3. 新公寓建设放缓
过去几年，由于建筑成本上涨和材料短缺，期房公寓供应量大幅下降。这导致进入市场的新开发项目减少，从而进一步加剧了租赁物业的短缺。
由于开发商难以应对不断增加的开支，计划或正在进行的建设项目面临延误或被搁置。在某些情况下，建筑材料成本上涨了一倍以上，这使得开发商难以按预期预算完成项目。
更加严格的租赁规定使这一问题更加严重，这阻碍了一些投资者，特别是那些原本可能为了满足需求而投资悉尼租房物业的投资者。
由于新公寓建设速度缓慢，现有的住房短缺状况预计将持续存在，从而给租房者带来压力。
4. 悉尼人口增长带来压力
悉尼的人口持续稳步增长，吸引了国际学生、技术工人和那些想住在澳大利亚最具活力的城市之一的人。这种涌入给悉尼的租赁市场带来了额外的需求，特别是在靠近中央商务区和主要大学的地区。
该市人口的增长增加了住房供应的压力，可供居住的房屋越来越少。澳大利亚统计局的一份报告强调，悉尼2023 年人口增长2.4% ，预计未来几年人口增长还会进一步加快。
这种趋势不太可能放缓，这意味着对租赁住房的需求只会增加。对于租房者来说，这意味着选择更少，价格更高，尤其是在理想的中心地区。
5.经济增长和就业机会
悉尼强劲的经济是租房需求增加的重要因素。随着金融、科技和旅游等行业的蓬勃发展，悉尼吸引了来自澳大利亚各地和国际的求职者。
随着越来越多的人为了寻求职业机会而迁往悉尼，经济增长也推动了悉尼公寓租金的上涨。悉尼的经济繁荣也赋予了租房者更强的购买力，使他们能够在热门社区中竞争房产。
然而，这为低收入者或预算有限的人创造了一个充满挑战的环境，因为他们常常发现自己买不起理想的地段。
该市的就业市场持续吸引着新居民，从而给租赁市场带来压力并维持高价。
6. 疫情过后，人们重返城市
在新冠疫情期间，许多悉尼人搬到了偏远地区或沿海地区，享受远程办公的灵活性。然而，随着办公室重新开放和城市生活恢复，这些居民中有相当一部分回到了城市。这种转变重新激发了人们对中心郊区租房的需求，推高了竞争和价格。
悉尼公共交通系统的数据显示，市中心的人流量达到了 2020 年初以来的最高水平，反映出人们对城市生活的重新偏好。随着越来越多的人搬回城市，悉尼租房市场的竞争变得更加激烈，尤其是在主要商业中心附近的地区。
这一趋势在皮尔蒙特、达令赫斯特和萨里山等郊区尤为明显，这些地区对租赁物业的需求近几个月来激增。
7. 租赁需求偏好转变
疫情不仅改变了人们的居住地，也改变了他们寻求的房产类型。许多租房者现在更看重更大的空间，家庭办公室、户外区域和额外存储空间等设施变得越来越受欢迎。
对舒适且多功能居住空间的需求导致人们对能够满足这些新需求的悉尼租房物业的兴趣日益浓厚。例如，在家工作的家庭和专业人士现在正在寻找带有专用办公空间或可重新利用的额外房间的租赁物业。
随着这些偏好的不断演变，具有这些特征的房产出租速度更快，且价格往往更高，而具有更传统需求的租房者的选择则有限。
8. 租金上涨
需求旺盛而供应有限导致悉尼各地的租金迅速上涨。坎特伯雷和梅里兰兹-吉尔福德等郊区的租金大幅上涨，一些地区仅一年内租金涨幅就高达 50%。
目前，悉尼独立屋的平均租金为每周 1,000 澳元以上，而公寓的平均租金约为 695 澳元，同比上涨超过 13%。对于许多租房者来说，这意味着调整预算或搬到更便宜的地区。
成本上涨是由多种因素造成的，包括有限的房产供应、强劲的经济增长以及持续的租赁住房需求。
随着价格持续上涨，租房者可能会越来越多地寻找悉尼便宜的租房地区或探索共享住宿选择来控制成本。
悉尼是否面临租房危机？
绝对是。低空置率、缺乏新出租物业以及强劲的需求都使悉尼的租赁市场陷入危机。而且这种情况不太可能很快好转。随着越来越多的人搬到悉尼，而新建房屋却很少，租金压力只会越来越大。
许多租户已经开始压缩自己的预算，而那些无法承担不断上涨的租金的人则发现继续租房变得更加困难。
对于一些人来说，这意味着他们不得不合租房屋或签订更长的租约，以避免再次找房的麻烦。尽管政府已经出台计划缓解危机，但新政策尚未带来实质性的缓解。
如果悉尼想要拥有稳定的租赁市场，平衡租户保护与投资者利益至关重要。目前，租户显然面临着一场艰苦的战斗。
悉尼的租金为何这么高？
悉尼以房价昂贵而闻名，但租金现在比以往任何时候都高。该市的平均租金创下历史新高，远高于全国平均水平。
为什么？首先，住房需求与供应不匹配。悉尼还拥有一些最受欢迎的街区，这增加了租金压力。
事实上，悉尼一直是全球最昂贵的城市之一，它吸引了大量移民，但同时也推高了成本。这些因素共同使悉尼成为澳大利亚最具挑战性的租赁市场之一。
是什么原因造成悉尼租房短缺？
一切都归结于供求关系。可供出租的房产越来越少，因为越来越多的投资者选择出售或不买房。最近的数据显示，投资者活动有所减少，与过去几年相比，现在购买出租房产的人更少了。
与此同时，新房建设放缓。疫情导致建筑成本上升，再加上通胀上升，导致一些建筑公司倒闭。
因此，市场上的房屋数量减少，而这种短缺只会增加悉尼的租房压力。如果没有更多的租房，市场将保持竞争激烈且价格昂贵。
悉尼顶级郊区的租金成本比较
CoreLogic去年第三季度的最新季度租金评估显示，悉尼仍然是澳大利亚最昂贵的租赁市场，平均每周租金为 726 澳元。
沃克吕兹是一座海滨郊区，是全市乃至全澳租金最昂贵的郊区，每周租金中位数高达 2,588 澳元，收益率为 1.67%。考虑到沃克吕兹的房价中位数刚刚超过 900 万澳元，这并不令人惊讶。
紧随其后的是另外两个富裕的东部郊区：Bellevue Hill，中位租金为 2,240 澳元，收益率为 1.43%；Rose Bay，中位租金为 2,174 澳元，收益率为 1.83%。事实上，悉尼租金最昂贵的十大郊区中有九个位于东部郊区。
唯一的例外是北部的莫斯曼 (Mosman)，那里的租金平均每周为 1,921 澳元，收益率为 2.07%。
悉尼东区、北部海滩区和北悉尼地区占据了悉尼 30 个租金最昂贵的郊区榜单。与此同时，萨瑟兰郡的布拉尼尔排名第 28 位，每周租金平均为 1,482 澳元。
悉尼租房成本最高的 30 个郊区
| 秩 | 市郊 | 中位数（百万澳元） | 房产类型 | 平均租金（澳元/周） | 总租金收益率（%） | 空置率（%） |
| 1 | 沃克吕兹省 | 9.06 | 房子 | $2,588 | 1.67 | 4.8 |
| 2 | 贝尔维尤山 | 9.54 | 房子 | $2,240 | 1.43 | 3.2 |
| 3 | 玫瑰湾 | 6.41 | 房子 | $2,174 | 1.83 | 2.0 |
| 4 | 双湾 | 6.24 | 房子 | $2,078 | 1.79 | 4.5 |
| 5 | 多佛高地 | 6.30 | 房子 | $1,994 | 1.87 | 3.6 |
| 6 | 勃朗特 | 5.15 | 房子 | $1,962 | 2.07 | 2.9 |
| 7 | 莫斯曼 | 5.48 | 房子 | $1,921 | 1.87 | 2.5 |
| 8 | 克洛夫利 | 4.16 | 房子 | $1,918 | 2.44 | 0.6 |
| 9 | 伍拉拉 | 4.73 | 房子 | 1,890 | 2.00 | 4.0 |
| 10 | 北邦迪 | 4.46 | 房子 | 1,888 | 2.23 | 1.5 |
| 11 | 邦迪 | 4.11 | 房子 | $1,846 | 2.32 | 0.7 |
| 12 | 克隆塔夫 | 4.78 | 房子 | 1,784 | 2.06 | 2.2 |
| 十三 | 巴尔戈拉高地 | 4.22 | 房子 | 1,773 | 2.27 | 无 |
| 14 | 皇后公园 | 3.96 | 房子 | 1,767 | 2.32 | 1.4 |
| 15 | 库吉 | 3.75 | 房子 | 1,765 | 2.48 | 2.4 |
| 16 | 南库吉 | 3.59 | 房子 | 1,752 | 2.55 | 1.7 |
| 17 | 韦弗利 | 3.64 | 房子 | 1,674 | 2.33 | 1.3 |
| 18 | 帕丁顿 | 3.25 | 房子 | 1,652 | 2.48 | 1.5 |
| 19 | 邦迪枢纽 | 2.87 | 房子 | $1,618 | 2.78 | 1.7 |
| 20 | 西福斯 | 3.58 | 房子 | 1,613 | 2.39 | 2.4 |
| 21 | 费尔莱特 | 3.83 | 房子 | $1,597 | 2.21 | 0.5 |
| 22 | 北桥 | 4.84 | 房子 | $1,589 | 1.73 | 4.2 |
| 23 | 卡斯尔克拉格 | 4.32 | 房子 | 1,501 | 1.77 | 3.8 |
| 24 | 朗格维尔 | 5.06 | 房子 | 1,501 | 1.56 | 1.4 |
| 二十五 | 兰德威克 | 3.17 | 房子 | 1,498 | 2.45 | 0.9 |
| 二十六 | 城堡湾 | 3.93 | 房子 | 1,498 | 1.92 | 2.2 |
| 二十七 | 北柯尔柯尔 | 3.34 | 房子 | $1,496 | 2.31 | 无 |
| 二十八 | 布拉尼尔 | 3.21 | 房子 | $1,482 | 2.34 | 3.0 |
| 二十九 | 巴尔戈拉 | 3.32 | 房子 | $1,479 | 2.38 | 1.0 |
| 三十 | 卷曲 卷曲 | 3.70 | 房子 | $1,444 | 2.05 | 3.4 |
悉尼 30 个最实惠的租房郊区
虽然这些高端价格反映了悉尼租房市场的高端一面，但在内西区、外西区和西南区以及中央海岸也可以找到更实惠的选择。这些低价出租房大多是公寓，而不是房屋。
| 秩 | 市郊 | 中位数（澳元） | 房产类型 | 平均租金（澳元/周） | 总租金收益率（%） | 空置率（%） |
| 1 | 卡拉马尔 | 401,034 | 单元 | $389 | 5.16 | 0.8 |
| 2 | 卡布拉马塔 | 432,483 | 单元 | $391 | 4.67 | 0.3 |
| 3 | 坎利维尔 | $439,313 | 单元 | $402 | 4.72 | – |
| 4 | 伯克利谷 | $379,669 | 单元 | $410 | 5.63 | 1.4 |
| 5 | 费尔菲尔德 | $396,190 | 单元 | $420 | 5.54 | 0.3 |
| 6 | 莱米亚 | 452,742 | 单元 | $424 | 4.98 | – |
| 7 | 詹姆森镇 | $462,139 | 单元 | $429 | 4.66 | 0.8 |
| 8 | 怀昂 | $483,430 | 单元 | $430 | 4.91 | 2.9 |
| 9 | 沃里克农场 | $409,386 | 单元 | $434 | 5.72 | 1.0 |
| 10 | 克兰布鲁克 | 658,165 | 单元 | $437 | 3.50 | 2.0 |
| 11 | 戈罗坎 | $498,269 | 单元 | $437 | 4.69 | – |
| 12 | 明托 | 504,327 | 单元 | $439 | 4.45 | – |
| 十三 | 布莱伯利 | 457,804 | 单元 | $450 | 5.27 | 0.7 |
| 14 | 利物浦 | 438,000 | 单元 | $453 | 5.52 | 0.7 |
| 15 | 乔丹泉 | 575,767 | 单元 | $453 | 3.97 | – |
| 16 | 德鲁伊特山 | 422,833 | 单元 | $454 | 5.22 | 0.9 |
| 17 | 金斯伍德 | $512,182 | 单元 | $455 | 4.67 | 0.9 |
| 18 | 麦考瑞球场 | 564,455 | 单元 | $457 | 4.28 | – |
| 19 | 韦灵顿 | 548,693 | 单元 | $459 | 4.65 | 1.1 |
| 20 | 里士满 | 542,096 | 单元 | $463 | 4.31 | 0.5 |
| 21 | 圣玛丽 | 556,185 | 单元 | $468 | 4.64 | 0.4 |
| 22 | 彭里斯 | 517,508 | 单元 | $469 | 4.78 | 1.0 |
| 23 | 英格尔伯恩 | 554,367 | 单元 | $471 | 4.47 | 0.2 |
| 24 | 格伦菲尔德 | 616,211 | 单元 | $472 | 4.02 | 0.3 |
| 二十五 | 入口 | 632,715 | 单元 | $473 | 4.03 | 2.2 |
| 二十六 | 坎贝尔敦 | 510,525 | 单元 | $479 | 4.76 | 0.1 |
| 二十七 | 贝拉拉 | 538,704 | 单元 | $486 | 5.20 | 0.4 |
| 二十八 | 奇平诺顿 | 590,798 | 单元 | $486 | 4.55 | 0.4 |
| 二十九 | 特雷基亚 | 645,195 | 房子 | $487 | 3.77 | 0.9 |
| 三十 | 长码头 | $715,647 | 单元 | $488 | 3.70 | 0.7 |
悉尼租房市场
悉尼的租赁市场既有机遇，也有挑战。由于需求持续超过供应，租房者面临着激烈的竞争和高昂的价格。然而，通过了解推动这个市场的趋势并探索一系列郊区，您可以找到符合您需求的经济实惠的租赁选择。
通过仔细的研究和灵活的方式，在悉尼繁忙的房地产市场中获得租赁是可以实现的。
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